30年一括借上はどうなのか?

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資産活用とか、相続対策のために、土地活用しましょう、マンションを建てましょう、入居者募集はマンションを建てる不動産屋がやります、30年は一括借り上げして家賃は保証します。

という新聞広告を見たりしますが、どうなんでしょうね。

私の知っている、土地持ちのわりと資産家の、でも今ひとつ世間知らずの奥様が、銀行と不動産屋のコンビから、そんな提案を受けているという話をしておりまして、やめたほうがいいのでは? と話したことがあります。名前を聞くと、評判の悪い建設会社でした。

素人の私が言っても、いまひとつ説得力がないので、相続のプロを紹介しておきました。

こちらのプロから以前、私が聞いて知った一括借り上げの罠を書いておきます。

マンション一括借り上げで儲かるのは誰か

一括借り上げ(転貸・サブリースともいいます。)で大家さんが、儲かるわけではありません。

大家さんの空いている土地に、もしくは老朽化した古いアパートなぞを取り壊して、新しいマンションを建てると、誰が儲かるのかといえば、マンションを建てる建設会社と、銀行です。

建設会社は、建築費用で稼ぐし、銀行は融資の金利で稼げます。

建設会社は、自社名義で建てるわけじゃないので、資産税などの税金もかかってきません。税金を払うのは大家さんです。

それでも、大家さんには30年間は家賃も滞りなく入ってきますから将来にわたって安心。これで三方良し。というような甘い話なわけですが、長い目で冷静に考えてみましょう。

一括借り上げの問題点

たしかに管理は任せておけて、家賃は入ってくるんだから、大家さんは楽です。融資の返済額より家賃収入が多ければ、キャッシュフローはプラスです。

しかし、家賃は保証するといっても、30年間、全く同じ金額を保証するわけではありません。新築の時の家賃が、中古になっても同じなわけないですね。

入居者が一度入れ替わったら中古物件です。家賃は下がり続けます。家賃を下げることに大家さんが拒否すると、不動産屋の方から一括借り上げ契約は解除されます。

それから、一括借り上げというのは、業者にまとめて借りてもらっているわけで、管理を任せているというのとは意味が違います。一括借り上げは、不動産会社がマンションまるごと借りてくれているという意味で、入居者には又貸ししているわけです。

管理会社の変更は、よくあることですけど、まるごと借りてくれる人は、そうあらわれません。一括借り上げ業者が倒産したりトンズラしたら、保証金や修繕積立金なども一緒に消えます。

マンションを建てるべきでない土地でも建ててしまう

マンションを建てる場所も重要です。土地が空いているからといって、へんぴな田舎では入居者が集まりません。しかし建設会社は建てればそれが利益なんで、むやみやたらに建てます。

建設会社は、あとは、新築時の入居者募集だけ頑張ればいいわけです。そのあとは、家賃を下げないとしかたがないという話になって、大家が応じなければ契約解除で逃げられます。

もう工事代はもらっているし、あとはしらんこっちゃない、てなものです。

だいたい最初の入居者っていうのも、建設社員の新入社員だったりするみたいで、まあ、社宅代わりですね。家賃は給料から天引きすればいいんだから、建設会社のリスクって、ありません。

ただ、ノルマの激しい不動産屋は、社員の入れ替わりも激しいみたいです。数年たてば入れ替わってしまうので、新しい社員は、次の一括借り上げ物件の初期入居者要員になります。

ということで、数年も経つと、マンションは空き室だらけになって、大家さんは銀行への返済と固定資産税の支払いばかりということになります。大損です。

一括借り上げが不要な場所

逆に、大都会で入居者がいくらでも集まるんなら、一括借上にするメリットが無いです。ふつうに管理会社に依頼すればいいですね。

一括借り上げは空き室リスクを見込んで、管理料が一般の管理会社より高めの設定になっておりますので、大家さんに入ってくる分は少ないです。

リフォーム費用や大規模修繕工事の費用は誰が負担するのかということも、よく確認しておかないと怖いです。

マンションの管理にしても、大家さんがヒマなら、自分で入退去の契約をしたり、掃除したりすれば、もっと収益は高くなります。

一括借り上げ契約終了後は?

大家さんの年齢は今いくつでしょう。たとえば50歳だとすると、一括借上の期限が切れるのは大家さんが80歳になったときです。80歳まで任せっぱなしだったのが、今になって自分で管理ができるか、という話になります。

そのころには、建物も老朽化していて、大規模修繕工事が必要になっています。お金がかかります。一括借り上げのマンションはだいたい安上がりで作られていますので、30年後は、ボロい、魅力の無いマンションになっていることが予想されます。

子の代に引き継がせようとするにも、子供が不動産業をかじっていればいいですが、国産カーディーラーの営業職だとか介護タクシーの運転手なんかだと、どうしていいやらわからないと思います。

オーナーが亡くなってしまえば、相続税を払えなくて格安で手放すということに。空き室だらけの古いボロいマンションなんて、安くしないと売れません。

そういうのを安く買い叩いて、改築したりして、満室にしてしまうのは、やり手の不動産投資家です。不動産投資をするなら、新築を建てるより、そのほうが儲かります。

また、資産のマンションが相続人同士で争いの元になる可能性もあります。不動産は、公平に分ける、なんてことができませんから、相続対策をしっかりやっておかないと、「争続」になりやすいのです。

というわけで、営業マンの口車に乗っていいような気がするのは、最初の数年だけです。あとは人生の重石、子孫に禍根を残すことになる恐れがあります。

ご注意ください。

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